楼市下行，南京南部新城拼了！
NO.1
壹
4月27日，南京南部新城的官微，又推出了两篇文章，都和招商引资相关。头条是南部新城的投资宝典，二条是谈如何对接企业，主要还是土拍的事情。
最近两个月，我们发现秦淮区也好，南部新城也好，围绕着这个板块，做了大量的工作。给开发商也提供了很多暖心的服务。尤其是四叶草陷入滞销之后，明显感觉到大校场的压力很大。或许去年不应该强制开发商做大户型，或许当初还应该做点什么，反正整体感觉有点不好意思，一定要想办法扳回一局。
为了让板块发展更为顺畅，当然也为了土地尽快出让，我们能看到南部新城做了几个动作，非常到位。
第一个大动作，就是组织相关企业专家，对规划做了重新的定义：提出了5个中央区。
这5个中央区，确实到位了，比如中央商务区，中央文化区，中央活力住区，中央健康住区，中央生态住区。为什么这么提？
大校场说大不大，说小不小，其实可以细分为多个板块。之前我们就做过细分，比如跑道区，南外区、老城区等等。四叶草滞销之后，不少网友说要把四叶草开除出南部新城，类似于江北核心区要把政务新区开除核心区，这当然不是官方愿意看到的。手心手背都是肉，十指连心，都很好，绝不能人为制造鄙视链，让部分楼盘处于煎熬的局面。
所以，南部新城很聪明，与其被网友和自媒体定义，不如自己主动出击，将大板块分割为小板块，而且每个板块都是中央XX区，名字上大家都很好听，且比较平等。这样的好处是确保人设一致，到时候土地出让的时候，大家都能卖个高价。
我觉得南部新城这一招，是吸取了江北新区小板块互殴的教训，提前做了防备。
NO.2
贰
第二个大招，就是学区。
南京的学区挂牌，大家都知道怎么回事，牌子而已。但既然是一块牌子，挂南师南外，就要比挂一中中华要强。我们明明都知道都是挂牌的，都是假的，但如果两个楼盘其他都一样，一个挂南师南外，一个挂二线名校，你选谁？还是选南师南外，这个没办法。
而大校场的学区，一直迟迟未定，哪怕过去有一些业主逼宫，大校场也没有松口，直到现在，大校场决定使出杀招，直接上最高档的——大概率直接南外南师。
目前谁是南外，谁是南师，还没有最终确定，但从当前流出的信息来看，确实出大招了。
当然，大校场很早之前就透露过这个信息——引入南外、南师等优质教育配套，只是在当下行情比较困难的现在，学区的传言又放出来了。这种放风，其实对于市场还是有很强的暗示作用的。
大校场的这个做法，又一次借鉴了江北新区。全面一中的挂牌，降低了市场预期，而大校场决不能这么做。
在几年前，大校场提出了一个非常怪异的口号：对标北京城市副中心、比肩江北核心区...
这个口号最让人不解的是，大校场对标的两个地方，都是房价比自己低的区域。
大校场一出场就是5万+，而江核大部分房价在3-4万的区间，即便是北京副中心，本质不就是通县吗？北京买房鄙视链的底层，至今也没有被北京人民认可，二手房价，与大校场比没啥优势。无论是区位还是地位，通县在北京的地位都远低于大校场在南京的地位...
所以南部新城说要对标这那...确实有点找不到定位了。
终于，现在南部新城不怎么提对标江核、通州了。但有一点大校场确实做到了：江核目前出现的问题，大校场都深深的记在小本本上，然后提前解决。所以这次大校场的地块也比较火爆，很正常。
NO.3
叁
而江北新区在学区配置方面，有点大意了。
其实，并不是一中不好，也不是说不重视，而是在江北官宣学区的时候，江核的行情如日中天。动辄万人摇号，给新区造成极大的心理压力，如何将楼市热度降下来，是当时江北新区思考的一个主要问题。什么首付八成，起步户型，这些降温措施都没有阻挡买房人的热情。
甚至一个疑似南外的传言，都能引爆青奥板块的房价上涨。
那时候，谁敢引进南师南外？一旦确定，整个江核就爆了。所以也不能说江北大意了，确实当时的形势主要是“防止房价过热”，而不是卖不动。
其实，南京的心理包袱太重了，就在最近，西安有个楼盘，4.6万人摇号，人家不还是好好的？谁说啥了？一点问题也没有。但南京有个万人摇号就受不了了，缺少战略定力。
最后，就是官宣一中。
如果可以重来，现在江北重新引进学区的话，我估计这个牌子还是会慎重一些。尤其看到大校场这么拼，江核肯定会有所触动。
目前整个江核就青奥和研创园的学区未定，或许这是一件好事，确实要好好斟酌。而一街之隔的城南中心，学区传言从南师大，到北师大，再到中华中学，一个个如同走马观灯，直到现在也没定下来。
其实，楼市越冷，学区的牌子越好。因为没牌子会更冷。所以最后的悬念是啥，有待揭晓。
NO.4
肆
不过，江北新区现在也有一个重大利好，就是政策放开。
这条政策，对于江北新区是非常有利的。
这条政策的意义在于，如果你想在南京买房，很简单了，交6个月社保就可以了。有人说可以补缴3个月，有人说不可以，我觉得早晚都会可以。这样3个月看房时间，顺便房票就有了，外地人来南京买房，更加便利。
这里面其实有3个问题：
外地人还愿意不愿来南京买房？
如果在南京买房，会不会买江北？
外地人还有没有钱来南京买房？
这三个问题，我简单地做个阐述。
首先是外地人还愿意不愿意来南京买房？我觉得还是愿意的。很多人反驳，上海如何，杭州如何，深圳如何如何...确实，他们很牛逼，但他们社保6个月可以买房吗？暂时还是不可以的。所以上海再牛逼，你没资格，南京有资格，这就是现实。
另外，虽然跟杭州对比，南京总落下风，但长三角除了杭州呢？苏州、南京楼市半斤八两，对苏北和安徽人的吸引力也半斤八两（舆论高估了南京对安徽人的吸引力，低估了对苏中苏北人的吸引力）。另外山东、河南的一些富裕户，其实不少人动心思想来长三角搞一套，选来选去，就上海南京苏州杭州这几个城市，南京率先放开，还是有优势的。
来不来南京？可能你不来，但肯定有人来。对吧？
第二个问题，来南京的买房人，会不会到江北？当然，外地人也不傻，也想买河西、大校场，但太贵了。万起步，万左右大平层，说起来容易，外地人又有几个人能买得起？即便有钱，自己毕竟不住在南京，敢不敢投入这么大？这些都是问题。而江北核心区，预算万可以搞定，城南中心预算万差不多能搞定，这个价格，其实对于周边地级市的富裕户来说，比较能接受。另外他们也不着急住，买一套放着，放长线，这时候江北的房子，还是具备明显价值的。
第三个问题：苏北老乡也没钱了。这句话我不认可。经过20-21年的房价上涨，哪怕最近苏北的房价降了，但最近3年苏北地级市的房价涨幅，仍然轻松完虐江核。滨湖新区更不用说了，买滨湖的比买江核的，有碾压式的优势。所以哪怕现在行情不好，房子难卖了，苏北人民安徽人民登录江核的难度，其实是比3年前是更容易了。主要还是因为这几年南京房价着实拉垮，随便一个城市房价都比南京涨幅大。所以老乡没能力买南京，这个不是事实。但为何大家不出手了？主要是没信心了，对行情没信心，对增值没信心，对江北新区的态度，没那么坚决了。如果江核有3万左右的限价房出来，你看苏北老乡有没有钱？我敢保证，他们又会集体出动，过来摇号。所以关键的关键是：江核的房价上涨预期，到底有没有？只要有这个预期，苏北老乡河南老乡安徽老乡都会来。
打铁还需自身硬，不要怪什么大环境，关键是你行不行...
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